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VISTORIAINSPEÇAOPERÍCIALAUDOSMEDIAÇÃOARBITRAGEM

As casas, os prédios, as fábricas e os edifícios em geral são construídos para oferecerem proteção, saúde, bem estar, segurança, conforto e tranqüilidade aos seres humano.

Trincas, rachaduras, infiltração de água, janelas que não fecham, portas que batem, umidade nas paredes, lâmpadas que queimam muito, mal cheiro que sai do ralo, bolor, mofo, são apenas alguns dos problemas que podem tirar o sossego dos moradores.

É GRAVE? O PRÉDIO PODE CAIR?

Parece que não. Pelo menos o engenheiro da construtora passou por aqui e disse que é assim mesmo. Isso me lembra do caso do Edifício Palace II. Aconteceu exatamente isso, isto é, surgiu uma pequena trinca na garagem e um engenheiro disso que é assim mesmo. Uma semana depois o prédio desmoronou mantando 9 pessoas.

É FÁCIL CONSERTAR?

Geralmente sim. Mas, com uma certa freqüência temos encontrado problemas de difícil solução. Vem um e fala uma coisa. Resolveu? Não. O problema voltou. Vem outro e diz que o problema não é nada disso e tenta outra solução. Resolveu? Também não. Até quando teremos que ficar pagando e não ver o problema resolvido?

MAS, COMO É QUE O PROBLEMA APARECEU?

Ah! Havia um "vício oculto", um defeito de construção que demorou alguns anos mas acabou se manifestando. São muitas as causas, isto é, os defeitos que resultam em traincas. Veja um site especializado CLIQUE AQUI.

TEM JEITO? TEM COMO SOLUCIONAR? TEM COMO CONSERTAR?

Claro que sim. Mas, quem vai pagar o prejuízo? Houve negligência da construtora? A mão de obra não era qualificada? O material empregado não era de "primeira"? Foi uma falha da manutenção?

UMA OBRA, MESMO LONGE DA MINHA CASA PODE AFETAR?

Uma obra que está sendo construída nas proximidades causou o aparecimento de trincas na minha casa. Já procurei os responsáveis pela obra, relatei minhas preocupações mas eles não deram a mínima importância. Apresentaram alegações do tipo: "isso é normal" ou "isso não é nada" ou "a sua casa é velha" ou "pode ficar tranquilo que a casa não vai cair", etc. Exemplos de obras: Estão construindo um prédio perto de casa, a concessionária está trocando o cano de água da rua, a prefeitura está construindo um viaduto, o estado está construindo um túnel do metrô, etc.

Proximidades não significa "vizinho e grudado na sua casa". Há casos em que a influência de uma obra ocorre há mais de 500 metros do local das obras. Veja, por exemplo, os casos de Rebaixamento do Lençol Freático - CLIQUE AQUI.

Não insista com a construtora. Isso me faz lembrar da história em que a galinha vai reclamar contra a poderosa raposa, dona do galinheiro. A galinha vai ficar gritando, esperneando e a raposa nem tchum! Você é uma "simples" pessoa física, indefesa e leiga em assuntos de construção civil enquanto que a construtora é pessoa jurídica, forte, toda poderosa e com grande conhecimento e experiência.

O Poder Juridiciário existe para proteger o cidadão. Ações Cíveis são comuns e funcionam. Para causas até 20 salários mínimos a ação pode ser feita no Juizado Especial Cível que possui uma tramitação mais simples e mais rápida.

Obras realizadas no terreno como escavações, fundações, túneis, garagem subterrânea, vala na rua para colocar tubo de água, de gás, de esgoto introduzem perturbações geológicas que levam muito tempo para se consolidarem. Enquanto não atingir a consolidação total, o terreno fica sujeito a movimentos de acomodação o que irá causar o aparecimento de trincas e rachaduras. Esse movimento de acomodação do subsolo continua por muitos anos mesmo depois da obra pronta. Dependendo do tipo de solo esse prazo pode ser de até 10 anos.

Outro tipo de ação possível é aquela que faz interromper a causa principal, isto é, o prosseguimento da obra. Este tipo de ação chama-se Nunciação de Obra Nova e tem o poder de EMBARGAR (mandar parar) a obra.

Em qualquer das alternativas acima, você irá necessitar de um Laudo Pericial Extrajudicial que constata a existência dos danos ao seu imóvel e dando como certo o nexo de casualidade entre a obra que está sendo construída nas proximidades da sua casa e os danos causados. Veja bem, para a Justiça é importante estabelecer a relação direta entre "causa" e "efeito". Por isso, esse Laudo não pode ser feito por um profissional qualquer da área da construção civil mas sim por um PERITO, um profissional que além da formação básica em engenharia e construção civil tenha especialização em peritagens.

Tá na hora de conversar e receber uma orientação do Professor Watanabe.

Ele é engenheiro, formado pela Universidade de São Paulo e, além de construir centenas de casas, indústrias e prédios, trabalhou no projeto das grandes obras da engenharia nacional como a Rodovia dos Imigrantes, o Sistema Cantareira de Abastecimento de Água, o Emissário Submarino de Esgotos de Santos e em quase todas as grandes Hidrelétricas brasileiras como Jupiá, Ilha Solteira, Itaipú e Tucuruí.

Ah! O mais importante: Trabalhou no IPT, o Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo, um dos maiores centros de desenvolvimento tecnológicos do mundo onde desenvolveu inúmeras pesquisas sobre materiais construtivos, técnicas e métodos de construção. Entende de construção como ninguém.

Muito dedicado às questões da construção civil, realiza vistoria em edificações há mais de 34 anos e coordena uma equipe de especialistas em quase todos os ramos e especialidades relacionadas com as edificações. Veja credencial.

Só para vocês terem uma idéia da sua experiência profissional, dê uma olhada no site sobre TRINCAS, ou então no site sobre CONFORTO TÉRMICO ou no de TELHADOS. (clique na palavra grifada)

Ele vai mostrar que existem problemas simples que se resolve facilmente. Às vezes encontramos problemas graves mas que a solução é muito simples. Outras vezes encontramos problemas que envolvem a construtora, o projetista, o instalador, o fabricante e por causa do envolvimento desse possoal todo o problema se torna complexo e de díficil encaminhamento.

Se o problema é simples, basta realizar uma Vistoria. Se a coisa complicou, então será necessário realizar uma Inspeção. Agora, se o problema é complexo, talvez tenhamos que realizar uma Perícia. Todos esses trabalhos são realizados por um técnico especializado que pode ser um Engenheiro de formação plena e que tenha trabalhado em pesquisas tecnológícas.

Tudo que o técnico ver, pensar e concluir ele vai colocar por escrito em um relatório especial denominado Laudo. A opinião do técnico, balizado pela sua experiência profissional de muitos anos de pesquisas, é chamada de Parecer.

As conclusões do Laudo são apresentadas para as partes envolvidas. Essa tarefa junto aos envolvidos é conhecida como Mediação. Caso as partes concordem, o Perito poderá efetuar uma Arbitragem. A Arbitragem realizada por um Perito Competente tem valor Judicial e é como uma Sentença Judicial e pode ser executada até com auxílio de força policial, caso necessário.

Agora, se as partes não chegarem a um acordo amigável, então a alternativa é a Justiça. Uma Advogado competente, com experiência em Processos Cíveis irá tipificar a ação e elaborar uma Petição (um pedido endereçado a um Juiz de Direito) expondo os fatos e solicitando a abertura de um Processo Judicial contra a outra parte.

SITUAÇÕES QUE REQUEREM UMA VISTORIA TÉCNICA:

SITUAÇÃO N0 1 - DETERMINAÇÃO DA CAUSA DO PROBLEMA

Um problema só terá solução definitiva quando todas as causas forem eliminadas. A busca da causa, ou das causas, é tarefa que requer uma certa experiência não só em construção como também em projetos, manutenção predial e pesquisas de materiais e processos construtivos. Há casos de infiltrações que se arrastam por longos anos e nesse período, diversos profissionais são envolvidos em inúmeras intervenções com quebras e reformas sem que o problema fique satisfatoriamente resolvido. Uma Vistoria Técnica realizada por um perito experiente apresentará um diagnóstico preciso de todas as causas que contribuem para o problema.

Além disso, baseando-se em sua experiência como pesquisador, o perito oferecerá um amplo leque com diversos tipos de soluções, pois em edificação habitada nem sempre é possível executar as soluções habitualmente empregadas em um canteiro de obras, por causa dos traumas, prejuízos e transtornos que causam aos moradores.

SITUAÇÃO N0 2 - AVALIAÇÃO DA GRAVIDADE DO PROBLEMA

Alguns problemas requerem mais atenção que outros. Casos de trincas, por exemplo, sempre levantam a possibilidade de quedas, desmoronamentos, acidentes e mortes. O fato de uma trinca ser "bem pequena" quase invisível não classifica o problema como "pequeno" - Mesmo sendo muito pequena, uma trinca em um elemento estrutural como pilares e vigas pode ser o único indício oferecido pelo prédio antes de cair. Um laudo pericial elaborado por um perito experiente é a peça (escrita e assinada) que fará os esclarecimentos necessários sobre a gravidade das patogenias levantadas. Caso seja constatado, pelo perito, mesmo durante a vistoria, de que a edificação oferece risco iminente, o mesmo poderá até convocar o auxílio policial para a rápida evacuação do prédio. Jamais aceite uma explicação falada, exija a explicação por escrito com data e assinatura.

SITUAÇÃO N0 3 - DETERMINAÇÃO DA RESPONSABILIDADE PELO PROBLEMA

Pessoas físicas ou jurídicas são contratadas para a execução de serviços técnicos de construção e reformas. Fiscalizadas pelo CREA - Conselho Regional de Engenharia, Arguitetura e Agronomia, as pessoas necessitam apresentar determinada qualificação para a execução dos serviços. Além do CREA, outros órgãos como a Prefeitura Municipal, a Engenharia Sanitária, o Corpo de Bombeiros, as concessionárias de serviços públicos e a ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas desenvovem diligências fiscalizatórias para assegurar a realização das obras dentro da boa técnica, empregando materiais, mão de obra e processos construtivos consagrados.

Mesmo com todos esses cuidados, a construção ou reforma pode resultar em problemas que além dos aspectos técnicos levantam aspectos de responsabilidade econômica e de outras ordens, criando situações de litígio.

Um Laudo Pericial elaborado por um perito de renome poderá estabelecer claramente a relação entre causa e efeito, isto é, o nexo causal apresentando quem, como e quando se cometeu algum equívoco, negligência ou falha que resultou no problema.

Na maioria das situações, basta o Laudo Pericial para as partes entrarem num acordo amigável.

Entretanto, pode ocorrer também que as partes não consigam um acordo amigável. Então o Laudo Pericial será colocado nas mãos de um Profissional de Direito para a formulação de um Processo Judicial. Relações de consumo são tratadas pela Lei do Consumidor. Outras demandas pela Justiça Cível.

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ET-10\www\roberto\pericias\abertura.htm em 24/09/2000, atualizado em 17/10/2008